Organize Sanayi Bölgelerinde Arsa Tahsis Hakkının Başkalarına Devri
Dr. Soner Altaş – 26 Aralık 2024
OSB arsalarının başkalarına devri ilgili mevzuat ile oldukça sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu devir sadece bazı hallere özgülenmiştir. İzin verilen haller haricinde sanayi parsellerinin satışı yasaklanmıştır.
Organize sanayi bölgesinde bir işletmenin kurulması için arsa tahsisi veya satışı yapılanlar ile maliki bulunduğu parselde üretimde bulunan veya bulunmayı taahhüt eden ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun amacına uygun faaliyet gösteren gerçek veya tüzel kişi ile finansal kiracıya “katılımcı” denir.
Organize sanayi bölgesinde katılımcılara tahsis veya satışı yapılan arsalar hiçbir şekilde amacı dışında kullanılamaz.
Katılımcılara tapusu verilen parseller de, katılımcılar veya mirasçıları tarafından borcun tamamı ödenmeden ve işyeri açma çalışma ruhsatı almadan satılamaz, devredilemez ve temlik edilemez. Bu husus tapuya şerh edilir.
Arsa tahsis ve satışının şirket statüsündeki katılımcılara yapılması halinde, borcu ödenmeden ve işyeri açma çalışma ruhsatı almadan parselin satışını ve spekülatif amaçlı işlemlerle mülkiyet hakkının devredilmesini önlemeye yönelik tedbirleri almakta Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı yetkilidir.
Devre İzin Verilen Haller
Yazımızın başında da belirttiğimiz üzere, genel kural olarak, katılımcılara yapılan parsel tahsisleri üçüncü kişilere devredilemez. Bununla birlikte, Organize Sanayi Bölgeleri Uygulama Yönetmeliği ile, parsel tahsis hakkının;
a) Tahsis yapılan gerçek kişinin veya şirketin ortaklık paylarının tamamı kendine ait olan şirketine veya tahsis yapılan şirket ile ortakları ve ortaklık payları aynı olan şirkete,
b) Tahsis yapılan gerçek kişinin ölümü halinde varislerine,
c) Tahsis yapılan şirketin tasfiyesi halinde şirketin ortaklarına,
ç) Tahsis yapılan şirketin, 6102 sayılı Türk Ticaret Kanunu kapsamında devralma şeklinde veya yeni kuruluş şeklinde birleşmesi ya da tam veya kısmi bölünmesi halinde; bölünmenin veya birleşmenin ticaret siciline tescilini müteakip devralan şirkete,
d) Tahsis yapılan şirketin, tür değişikliği halinde yeni türe dönüştürülen şirkete,
devredilmesine izin vermiştir.
Kısmi bölünmede, devralan şirketin ortaklık paylarının tamamının bölünen şirkete ya da bu şirketin ortaklarına ait olması zorunludur. Bu konudaki işlemlerin muvazaalı olup olmadığının tetkikiyle sonucuna göre gerekli tedbirleri almakta Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı yetkilidir.
OSB Katılımcısının Pay Devirleri
Ön tahsis ve tahsis sözleşmelerinde, katılımcının paylarının spekülatif amaçlı işlemlerin önlenmesi için Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı’nın onayı alınmadan toplam % 49’unu aşan ortaklık payı değişikliği yapması halinde tahsisin iptal edileceği hususuna yer verilir. Organize Sanayi Bölgesi, parsele ilişkin yapı ruhsatı, yapı kullanma izni, işyeri açma ve çalışma ruhsatı aşamasında şirketin ortaklık paylarını inceler. Bu incelemede, onay alınmadan şirket ortaklık paylarında, şirket paylarının % 49’unu aşan değişiklik yapıldığı tespit edilirse spekülatif işlem olarak değerlendirilir ve arsa tahsisi iptal edilir. Tahsisi iptal edilen şirkete arsa için ödediği bedel mahsup edilerek güncel bedelden yeniden parsel tahsisi yapılabilir. Yönetmelik hükümlerine aykırı işlem yapan şirket, herhangi bir ad altında tazminat veya yeniden değerleme talebinde bulunamaz.
Parselin Gayrimenkul Yatırım Ortaklığına Devredilmesi
Katılımcının mülkiyetindeki taşınmazlar yatırım finansmanı sağlanması amacıyla kredi alacaklısı kuruluşa, gayrimenkul yatırım fonuna, gayrimenkul yatırım ortaklığına, varlık yönetim şirketine ve varlık kiralama şirketine devredilebilir.
Kredi alacaklısı kuruluş veya gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketi satın aldığı taşınmazı sadece bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip gerçek veya tüzel kişilere en geç iki yıl içerisinde satmak veya aynı nitelikteki gerçek veya tüzel kişilere kiraya vermek zorundadır.
Parselin İcra Yoluyla Devredilmesi
Organize sanayi bölgesi tarafından teminat olarak gösterilen ve bu nedenle satışına karar verilen yahut katılımcıların borcundan dolayı satışına karar verilen gayrimenkullerin icra yoluyla satışı halinde; Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı ile Organize Sanayi Bölgesi alacaklarının öncelikle ödenmesi koşuluyla, bölgenin kuruluş protokolünde öngörülen niteliklere sahip alıcılara, gayrimenkul yatırım fonu, gayrimenkul yatırım ortaklığı, varlık yönetim şirketi ve varlık kiralama şirketine veya kredi alacaklısı kuruluşa satış yapılabilir. Satış ilanlarında kuruluş protokolünde yer alan katılımcı niteliklerine de yer verilir.
Devre ilişkin hükümlere aykırılığın mahkemelerce tespiti halinde, arsa kimin tasarrufunda olursa olsun, tahsis veya satış tarihindeki bedeliyle geri alınarak bir başka katılımcıya tahsis ve satışı yapılır.
OSB arsalarının başkalarına devri hakkında daha detaylı bilgi almak için bizimle iletişime geçebilirsiniz. Organize Sanayi Bölgeleri Hukukunda ve Ticaret Hukukunda 25 yılı aşkın uzmanlık, bilgi birikimi ve tecrübemizle size yardımcı olmaya hazırız. Ayrıca, organize sanayi bölgelerine ilişkin binlerce içtihat, mevzuat, makale, yazı ve belgeye ulaşmak için Tacirsoft Hukuk Bilgi Sistemi’ne üye olabilirsiniz.