ORGANİZE SANAYİ BÖLGELERİNDE BEDELSİZ PARSEL TAHSİSLERİ
Dr. Soner ALTAŞ
5 Ağustos 2022
Tamamen ve Kısmen Bedelsiz Parsel Tahsisi
4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanunu (OSBK)’na, 18/6/2017 tarihli, 7033 sayılı Kanun ile eklenen Ek 3’üncü madde uyarınca; Cumhurbaşkanı kararı ile belirlenen il ve ilçelerdeki OSB’lerde yer alan parseller tamamen veya kısmen bedelsiz tahsis edilebilir. Buna ilişkin uygulamanın süresi, 14/5/2018 tarihli, 2018/11773 sayılı Bakanlar Kurulu Kararı ile üç yıl olarak belirlenmişken; 1/6/2021 tarihli, 4051 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile 2024 yılı sonuna kadar uzatılmıştır.
Kısmen Bedelsiz Parsel Tahsislerinde İndirim Oranları
1/11/2018 tarihli ve 300 sayılı Cumhurbaşkanı Kararı ile de bedelsiz tahsise ilişkin kademelendirmeye son şekli verilmiştir. Anılan Cumhurbaşkanı Kararı uyarınca; organize sanayi bölgelerinde yer alan parsellerin;
- Birinci kademe gelişmiş ilçelerde indirimsiz,
- İkinci kademe gelişmiş ilçelerde % 60 indirimli,
- Üçüncü kademe gelişmiş ilçelerde % 80 indirimli,
- Dördüncü, beşinci ve altıncı kademe gelişmiş ilçelerde % 100 indirimli,
olarak tahsis edilmesi kararlaştırılmıştır.
Örneğin; beşinci kademe ilçeler arasında sayılan Kırıkkale’nin Keskin ilçesindeki OSB’de yer alan sanayi parselleri, tamamen bedelsiz olarak tahsis edilebilir. Buna karşılık, üçüncü kademede yer alan Afyonkarahisar’ın Sandıklı ilçesindeki OSB’de, sanayi parselleri %80’i bedelsiz, % 20’si de bedelli olmak üzere kısmen bedelsiz olarak tahsis edilebilir.
Bedelsiz Parsel Tahsisinde İstihdam Koşulu
Böylece, OSBK’nın Ek 3’üncü maddesinin ikinci fıkrası uyarınca, Bakanlık kredisi kullanan OSB’lerin mülkiyetindeki tahsis edilmemiş parseller, OSB müteşebbis heyeti veya genel kurulunca karar alınması halinde, en az on kişilik istihdam öngören yatırımlara girişen gerçek veya tüzel kişilere, bedeli Sanayi ve Teknoloji Bakanlığı tarafından OSB’ye verilen kredilerden mahsup edilmek üzere, tamamen veya kısmen bedelsiz olarak tahsis edilebilir. Ancak, en az on kişilik istihdam şartı Tarıma Dayalı İhtisas OSB’lerde aranmaz.
OSBK bu konuda ayrıca çıkarılacak yönetmelikle belirlenen şartları taşıma koşulu da getirmiştir. OSBK’nın Ek 3’üncü maddesinin öngördüğü istihdam sayısını sağlayacak yatırımlar için başvuru koşulları, tahsislerde öncelik sırası, taahhütname alınması, yatırım koşulları, mücbir sebepler, borçlardan mahsup işlemleri, ödemelerin durdurulması, ödemeye esas parsel bedellerinin tespiti, tapu kaydına konulacak şerh ve yatırımların denetlenmesi ile devredilen taşınmazların geri alınmasına ilişkin hükümler de, Organize Sanayi Bölgelerinde Yer Alan Parsellerin Tamamen Veya Kısmen Bedelsiz Tahsisine Dair Yönetmelik ile düzenlenmiştir. Bu itibarla, OSBK’nın Ek 3’üncü maddesi ile anılan Yönetmeliğin 8’inci maddesini birlikte dikkate alındığında; bedelsiz parsel tahsisi için başvuran gerçek veya tüzel kişilerin;
– 5.000 m2’ye kadar olan parsel için en az 10,
– 5.000 m2’den büyük olup 10.000 m2’ye kadar olan parsel için en az 20,
– 10.000 m2’den büyük olup 20.000 m2’ye kadar olan parsel için en az 30,
– ve 20.000 m2’den büyük parsel için ise en az 50
kişilik istihdam taahhüt etmesi gerekir.
Bakanlık Kredisi Kullanan OSB’lerde Bedelsiz Parsel Tahsisi
Her ne kadar OSBK’nın Ek 3’üncü maddesinin üçüncü fıkrasında;
– “Bakanlık kredisi kullanmamış ya da kredi borcunu ödemiş olan OSB’lerden de yetkili organlarının karar almaları hâlinde, en az on kişilik istihdam öngören yatırımlara girişen gerçek veya tüzel kişilere, çıkarılacak yönetmelikte belirlenen şartları taşımaları kaydıyla, tamamen veya kısmen bedelsiz olarak parsel tahsisi yapılabilir. Bu durumda tahsis edilen parsel bedeli, OSB tüzel kişiliğine Bakanlık bütçesine bu amaçla konulacak ödenekten ödenir. Ödemeye esas parselin bedeli, Bakanlıkça her OSB için tespit edilecek yılı metrekare fiyatı üzerinden hesaplanır.” hükmüne yer verilerek, Bakanlığa kredi borcu bulunmayan OSB’lerde de kısmen veya tamamen bedelsiz parsel tahsisine imkan tanınmış ise de;
– 1/11/2018 tarihli ve 300 sayılı Cumhurbaşkanı Kararında “Ayrıca 12/4/2000 tarihli ve 4562 sayılı Organize Sanayi Bölgeleri Kanununun ek 3 üncü maddesinin üçüncü fıkrasında belirtilen Organize Sanayi Bölgelerine birinci kademe uygulanır.” denildiğinden dolayı, bulunduğu kademe ne olursa olsun, Bakanlık kredisi kullanmamış veya kredi borcunu ödemiş olan OSB’lerde, 2 Kasım 2018 tarihinden itibaren kısmen (% 60 veya % 80 indirimli) veya tamamen bedelsiz (%100 indirimli) parsel tahsisi mümkün değildir.
Bedelsiz Parsel Tahsisi Koşullarına Uymamanın Yaptırımları
Yasa ve Yönetmelik hükümlerine rağmen, kısmen veya tamamen bedelsiz parsel tahsis edilen gerçek veya tüzel kişinin şartlara uymaması olumsuz birtakım sonuçlar doğurur. Şöyle ki, yatırımcının OSBK’nın Ek 3’üncü maddesinde belirlenen şartlara uymadığının veya mücbir sebepler hariç öngörülen sürede yatırımın tamamlanmadığının tespiti hâlinde, herhangi bir yargı kararı aranmaksızın parsel tahsisi iptal edilir. Bu durumda taşınmazın üzerindeki tüm yapı ve tesisler sağlam ve işler durumda tazminat veya bedel ödenmeksizin OSB tüzel kişiliğine intikal eder, bundan dolayı adına tahsis yapılan kişiler veya üçüncü kişilerce herhangi bir hak ve talepte bulunulamaz. Ancak öngörülen sürede yatırımın en az %50’sinin gerçekleştirilmesi hâlinde, yatırımın bedeli, yeni yatırımcı tarafından önceki yatırımcıya ödenir. Bu ödeme, organize sanayi bölgesi tüzel kişiliğince sağlanır.